Menggali Potensi Asset Melalui Studi Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest And Best Use Study)

1. Definisi Highest Best Use Study (HBU Study).

Investasi yang dilakukan perusahaan adalah salah satu upaya perusahaan untuk meningkatkan valuasi perusahaan dan meningkatkan laba perusahaan. Harapan perusahaan adalah investasi yang dikeluarkan memberikan keuntungan tertinggi dengan penggunaan sumber daya yang optimal, namun terkadang dalam perjalanannya sering kali investasi yang dikeluarkan diluar dari harapan perusahaan, ada yang tidak maksimal, ada yang memberikan kerugian, bahkan ada yang proyek mangkrak karena tidak sesuai dengan regulasi.

Investasi tersimpan harapan perusahaan dan prinsip going concern business, dalam berinvestasi perusahaan perlu pertimbangan yang matang dalam hal regulasi, pengkajian teknis, operasional, lokasi, asumsi permintaan pasar, industri dan ramalan iklim ekonomi sehingga dapat mengetahui investasi yang dikeluarkan dapat menguntungkan kedepannya, proyek sesuai dengan peraturan dan apakah investasi yang dikeluarkan dapat memberikan penggunaan tertinggi dan terbaik bagi perusahaan atau dalam bahasa inggris disebut Highest and Best Use.

Highest And Best Uses Analysis selanjutnya ditulis analisis HBU merupakan sebuah konsep yang sangat dikenal dalam bidang manajemen aset real property, baik dalam hal optimalisasi aset maupun penilaian aset. Apa sebenarnya analisis HBU itu? Beberapa literatur menyebutkan bahwa analisis HBU adalah analisis terhadap kegunaaan terbaik dan tertinggi dari suatu bidang tanah kosong (vacant land) ataupun tanah yang dianggap kosong (land as vacant). Analisis ini meliputi empat hal pokok yaitu, analisis kelayakan secara fisik (physically feasible), analisis kelayakan secara peraturan (legally permissible), analisis kelayakan secara keuangan (financially feasible), dan analisis produktivitas yang maksimal (maximally productive).

Highest and Best Use adalah dasar pemikiran perencanaan bisnis dengan menggunakan asset yang dimiliki atau capex (capital expenditure) untuk penggunaan tertinggi dan terbaik. Untuk mendapatkan keputusan yang benar maka perlu pengkajian khusus yang disebut dengan highest and best use study atau kajian penggunaan tertinggi dan terbaik. Dalam pengkajian akan menghasilkan beberapa opsi investasi berikut parameter kelayakan investasi setiap opsi seperti NPV, IRR dan PI yang selanjutnya dari opsi investasi akan menyimpulkan sebuah rekomendasi investasi tertinggi dan terbaik.

2. Tujuan Highest and Best Used Study (HBU) adalah sebagai berikut:.

1. Pengkajian investasi lahan kosong yang tidak produktif menjadi produktif.
2. Pengkajian investasi revitalisasi asset untuk mengoptimalkan pendapatan.
3. Untuk mengetahui potensi pengembangan lahan yang memenuhi prinsip prinsip HBU.
4. Untuk mengetahui prospek pasar properti di suatu wilayah tertentu dimana aset berada, dan peluang pasar pengembangan properti di atas asset.
5. Untuk mengetahui pengembangan produk properti yang paling optimal di atas tapak.
6. Memberikan profit tertinggi secara finansial, diizinkan secara legal, sesuai secara fisik dan marketable di pasar.

3. Metode Pendekatan Highest and Best Used Study.

Metode pelaksanaan pekerjaan studi optimalisasi penggunaan tertinggi dan terbaik  (highest and best use study) merupakan serangkaian kegiatan sebagai berikut:.

3.1. Analisis Tapak.

Pada tahapan ini akan dilakukan analisis untuk menentukan pilihan pengembangan produk sesuai dengan regulasi seperti peruntukan tanah, RUTR/W atau RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah), KDB, KLB, ketinggian maksimal bangunan yang sesuai dengan kondisi tapak. Dari hasil kajian regulasi akan menghasilkan peruntukan lahan di daerah tersebut, dari peruntukan lahan akan menghasilkan pilihan-pilihan bisnis yang layak dikembangkan, maka pilihan produk tersebut selanjutnya akan dianalisis dari aspek pasar dan finansialnya. Adapun pembahasan analisis tapak meliputi: kajian regulasi, kajian teknis, analisis lokasi, aksesibilitas dan transportasi, luas dan bentuk tapak, keadaan lingkungan sekitar, sarana dan prasarana, harga tanah, SWOT, dan penilaian produk atau jasa yang dapat dikembangkan di atas tapak.

Peta Rencana Kawasan Peruntukan Pertanian Kabupaten Lebak, Provinsi Banten Sumber RTRW Kabupaten Lebak.

Sebagai contoh, tapak yang akan dikembangkan atau diinvestasikan terletak di kawasan peruntukan pertanian wilayah Kabupaten Lebak Banten, maka bisnis yang akan dikembangkan di atas tapak harus sesuai dengan peruntukan berdasarkan RTRW yakni pertanian.

3.2. Analisis Aspek Hukum.

Tapak yang akan dikembangkan akan dikaji legalitasnya seperti status tanah, izin bangunan eksisting, site plan eksisting dan juga kemungkinan pengembangan lainnya terutama berkaitan dengan arahan pola pemasaran produk properti (sewa atau jual) dan pola kerjasama dengan mitra strategis seperti Kerjasama Operasional (KSO), Kerjasama Usaha (KSU) dan lain lain.

Contohnya sebuah perusahaan ingin membeli asset yang akan dikembangkan menjadi bisnis, salah satu opsi tapak diketahui bahwa peruntukan berdasarkan RTRW untuk kawasan pemukiman, dan telah berdiri bangunan permanen diatasnya dengan bentuk kepemilikan berupa SHGB. Dalam contoh kasus ini, perusahaan harus menelaah sertifikat, IMB, KDB, KLB, dll tapak tersebut. Adapun pertanyaan-pertanyaan yang harus terjawab dari kasus tersebut adalaha sebagai berikut :

3.2.1. Berapa jangka waktu hak SHGB yang dikenakan?.
Ini terkait jangka waktu pemberian hak guna bangunan dari pemerintah, ini ada hubungannya dengan asumsi masa operasional bisnis.

3.2.2. Sudah terbit berapa lama sertifikat?.
Hal ini terkait penerbitan sertifikat yang dapat dibatalkan melalui jalur hukum jika terbit kurang dari lima tahun apabila terjadi sengketa lahan.

3.2.3. Bangunan yang berdiri apakah sudah memiliki izin?.
Jika ingin menggunakan bangunan eksisting untuk operasional izin maka harus diketahui apakah sudah memiliki IMB, apakah tinggi bangunan, lantai bangunan, KDB, KLB sudah sesuai dengan perizinan.

3.2.4. Apakah sertifikat masih terikat Hak Tanggungan?.
Apabila sertifikat lahan yang akan dibeli masih terdapat Hak Tanggungan yang belum diroya (diputihkan) maka sertifikat tersebut masih menjadi jaminan kreditur. Apabila hal ini terjadi maka perusahaan harus meminta agar sertifikat diroya terlebih dahulu dan perusahaan wajib  meminta surat keterangan lunas dari kreditur atas sertifikat yang menjadi jaminan.

Contoh Pembebanan Hak Tanggungan Yang Di Dalam Kotak Merah.

3.2.5. Mengumpulkan informasi tapak melalui orang di sekitar tapak.
Lakukan informasi dengan mengobrol atau bertanya pada orang-orang sekitar lokasi tapak yang terutama adalah mengenai sengketa lahan di lokasi tapak.

3.3. Analisis Pasar.

Analisis ini bertujuan untuk melihat bagaimana kondisi pasar dari setiap opsi bisnis yang menyesuaikan kondisi tapak dimana tapak berada, pada masa kini dan prospek pada masa mendatang, dari hasil analisis pasar ini, akan diperoleh gambaran bagaimana tingkat marketability dari setiap pilihan bisnis yang layak dikembangkan di atas tapak (layak sesuai teknis, tapat dan legal). Pembahasannya meliputi market overview dari semua pilihan produk properti yang layak dikembangkan berdasarkan kajian legal, kajian teknis dan analisis tapak. Semua pilihan bisnis dikaji analisis supply dan demand, harga jual dan tarif sewa, tingkat persaingan, dan peluang pasar pengembangan properti di atas tapak.

3.4. Analisis Pengembangan Produk.

Berdasarkan hasil analisis tapak dan pasar serta kondisi eksisting atas pemanfaatan saat ini dapat dirumuskan alternatif pengembangan produk atau jasa yang memungkinkan untuk dilaksanakan dalam mengoptimalkan aset yang akan dikembangkan atau diinvestasikan. Pembahasanya meliputi potensi pengembangan tapak, spesifikasi produk (ukuran, jenis, komposisi), kualitas produk, dan skenario pengembangan. Hal ini berhubungan dengan asumsi proyeksi keuangan rencana bisnis.

3.5. Analisis Keuangan.

Analisis keuangan dilakukan terhadap beberapa alternatif atau skenario pengembangan yang telah dirumuskan pada tahap sebelumnya. Berdasarkan hasil analisis terhadap masing masing alternatif pengembangan, maka dapat dibandingkan performa investasinya sehingga akan dapat diambil kesimpulan alternatif pengembangan produk yang paling optimal, yang memenuhi prinsip prinsip legally, technically, financially dan feasible (paremeter feasible seperti NPV, IRR, PI, BEP dan Pay Back Period).

Sumber :.

1. http://perpustakaan.bappenas.go.id/.
2. https://www.solusiconsult.com/highest-and-best-use-study/.
3. https://www.djkn.kemenkeu.go.id/artikel/baca/2305/Pemahaman-Sederhana-Konsep-Highest-And-Best-Uses-Analysis.html.